Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 31/03/2023

Revente appartement neuf : quelles sont les règles d'or ?

Les propriétaires, investisseurs locatifs notamment, s'interrogent régulièrement pour savoir quand revendre leur logement neuf.

Par nécessité ou par envie, quand est-il pertinent de revendre un appartement neuf ? Nombreux sont les propriétaires immobiliers, investisseurs locatifs notamment, à s’interroger pour savoir combien de temps attendre avant la revente d’un logement neuf. Pour tout savoir avant de revendre un appartement neuf.

Sommaire
Pourquoi attendre 5 ans avant de vendre sa maison ?
Revente logement neuf : à quel prix ?
Vente appartement neuf et plus-value immobilière
VEFA : quand revendre son appartement neuf au bon moment ?
Quid de la revente d'un investissement locatif Pinel ?
Quand vendre un bien immobilier acheté neuf ?
Revente VEFA avant la livraison
TVA réduite : comment revendre un appartement en VEFA ?

La patience est souvent de mise afin de réussir la revente d’un logement neuf. Les professionnels estiment qu’il faut compter en général 6 années avant de revendre un appartement neuf pour rentabiliser les frais liés à l’achat immobilier : frais de notaire par exemple.

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Pourquoi attendre 5 ans avant de vendre sa maison ?

Or, quand il s’agit de revendre un logement neuf, un autre délai est important : la barrière des 5 ans. Jusqu’à 5 ans, un logement reste juridiquement « neuf » et peut donc se revendre plus cher qu’un logement ancien. Attention tout de même aux délais imposés par les différents dispositifs fiscaux. On y reviendra. Voici donc comment s’interroger avant de revendre un logement neuf.

Revente logement neuf : à quel prix ?

Avant de se lancer dans la revente d’un appartement neuf, il s’agit de prendre en compte l’ensemble des frais inhérents à tout achat immobilier afin de calculer la rentabilité financière de l’opération immobilier. De sorte à estimer la rentabilité en cas de revente d’un logement neuf.

Les coûts annexes à prendre en compte :
- les droits d’enregistrement (ou plus communément frais de notaire) versés au moment de l’acquisition, qui sont de maximum 3 % dans le neuf,

- les taxes déjà réglées : taxe foncière, taxe d'habitation...
- le coût du crédit immobilier : assurance-emprunteur, frais de dossier, intérêts du prêt…,
- le prix des diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser,
- la commission de l’agence immobilière liée à la revente si vous n’optez pas pour une revente de particulier à particulier…

Une fois ces coûts mesurés, vous pouvez alors estimer si revendre votre appartement neuf sera rentable ou non. A cela, il faut aussi ajouter le coût de l’imposition de la plus-value immobilière.

Lire aussi - Achat revente immobilier : conseils pour secundo-accédants

Vente appartement neuf et plus-value immobilière

Si vous occupiez le bien immobilier à revendre au titre de votre résidence principale, il n’y aura pas d’imposition au titre de la taxation des plus-values immobilières. En revanche, en cas de revente d’un logement neuf de type résidence secondaire ou investissement locatif, l’imposition des plus-values entre en ligne de compte. Il faut donc intégrer son coût dans la rentabilité financière de la revente immobilière. Lire aussi - Comment calculer la plus-value immobilière ?

Dans le cas de la revente d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire, la plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition. La taxation de la plus-value immobilière sera alors de 19 % sur l'impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Revendre sa résidence principale permet de bénéficier d'une exonération d'imposition sur les plus-values immobilières. © Shutterstock

A savoir qu’il existe un abattement selon la durée de détention du bien immobilier à revendre à partir de six années de détention. Ce n’est qu’à partir de 22 ans de détention que la revente d’un investissement locatif ou d'une résidence secondaire sera totalement exonérée de taxation au titre de l'impôt sur le revenu. C’est ensuite au bout de 30 ans que l’exonération au titre des prélèvements sociaux sera complète.

Info en + : si le produit de la revente d’un investissement locatif sert à acquérir sa résidence principale dans les deux années qui suivent, il sera totalement exonéré d’imposition sur les plus-values immobilières.

VEFA : quand revendre son appartement neuf au bon moment ?

Pour savoir si c’est le bon moment pour revendre un appartement neuf, il est conseillé d’étudier le marché immobilier et donc les prix de vente pratiqués dans votre quartier, dans votre ville. En comparant les biens immobiliers en vente, vous saurez si vous avez trouvé le juste prix pour revendre. A étudier également le marché locatif, afin de pouvoir présenter à d’éventuels acquéreurs le potentiel de votre logement s’il devait être loué. Il va s’agir de savoir si le marché connaît une forte demande tant locative que pour acquérir.

Conseil en + : pour vous aider dans l’étude du marché immobilier local, il est conseillé de faire appel à une agence immobilière, voire à un notaire. Le portail Internet Trouver-un-logement-neuf.com propose un baromètre des prix de l’immobilier neuf en temps réel qui permettra de comparer les prix pratiqués actuellement sur le marché du neuf.

Il faudra aussi étudier le cours des taux d’intérêt. Des taux bas encourageront plus facilement des investisseurs à se lancer. Idem pour le contexte international, l’inflation, la volatilité des marchés financiers… qui peuvent influencer l’action des acquéreurs. De tout temps, la pierre apparaît comme une valeur refuge. Certaines périodes de l’histoire davantage que d’autres.

Quid de la revente d’un investissement locatif Pinel ?

Pour rappel, dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel ou avec le dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur s’engage à respecter une durée minimale de mise en location. Ainsi, pour un investissement Pinel, la durée d’engagement de location est d’au moins 6 ans. Pour l’investissement Censi-Bouvard, le bail commercial signé avec le gestionnaire-exploitant de la résidence services est d’au moins 9 années. Ainsi, pour conserver les avantages fiscaux de ces dispositifs de défiscalisation immobilière, il est nécessaire de respecter ces durées.

Lire aussi - Réussir la revente d'un investissement Pinel

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Quand vendre un bien immobilier acheté neuf ?

La revente d'un logement neuf acquis en VEFA avant même sa livraison est permise, hors indication contraire dans le contrat de vente.

Outre la prise en compte de tous les coûts inhérents à la rentabilité financière de la revente, il faut aussi effectuer les diagnostics immobiliers obligatoires. Autre étape-clé : fixer le prix de revente, un prix adapté et en adéquation avec le marché immobilier du quartier et de la ville afin de revendre son logement neuf rapidement.

A noter : certains promoteurs immobiliers assurent une garantie revente. Il s’agit d’une assurance qui protège l'acheteur en cas de revente du bien immobilier suite à un accident de la vie en cas de décès ou divorce... S’il revend moins que le prix d’achat, une indemnité, égale à la perte financière au moment de la vente à hauteur de 20 % du prix du bien, peut être versée.

Découvrir comment trouver un diagnostic immobilier au meilleur prix afin de vous lancer dans la réalisation de ces diagnostics obligatoires pour la revente.

Revente VEFA avant la livraison

Arrivée d’un enfant, séparation, mutation, il est parfois nécessaire de revendre un logement neuf acquis en VEFA avant même sa livraison. Bonne nouvelle : c’est tout à fait possible si le contrat de vente l’indique bien et c’est souvent le cas. Il est donc possible de revendre un appartement neuf avant l’achèvement des travaux.

Revente appartement neuf et PTZ

Autre bonne nouvelle : le futur acquéreur pourra aussi profiter du PTZ, prêt à taux zéro s’il en fait sa résidence principale ou de la loi Pinel s’il souhaiter acheter pour louer.

Quels frais de notaire s’appliquent en cas de revente d'une VEFA avant la livraison ?

En revanche, la revente d’une VEFA avant la livraison se fait sous certaines conditions. Le futur acquéreur ne pourra profiter des frais de notaire réduits propres au logement neuf, sauf si la revente s’effectue avant la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. Le vendeur devra aussi régler la TVA, réduite ou non, ainsi que l’éventuelle taxe sur les plus-values immobilières puisqu’il ne s’agissait pas encore de sa résidence principale. Il est donc possible si cela est permis dans le contrat de vente de revendre un appartement neuf en VEFA avant la livraison ; mais sous conditions et certains frais inhérents.

TVA réduite : comment revendre un appartement en VEFA ?

Si vous avez profité du dispositif de soutien à l’accession à la propriété reposant sur la TVA réduite dans une zone ANRU ou un QPV, Quartier Prioritaire de la Ville, il existe des conditions à respecter en cas de revente selon le nombre d'années de détention. En effet, bénéficier d’un taux réduit de TVA, à 5,5 % en métropole, contre 20 % implique des devoirs pour le propriétaire. Il est supposé rester propriétaire des lieux durant 10 ans minimum. S’il souhaite revendre avant cette période, il s’engage à restituer à l’administration fiscale une quote-part de la différence entre le taux de TVA normale et le taux de TVA réduit : 14.5 %, diminué d’un 10ème par année de détention.

Divorce et revente appartement neuf

Il existe des exceptions à cette restitution en cas d’accident de la vie ou de changement professionnel. Le propriétaire qui achète en TVA réduite n’aura pas à reverser la quote-part de TVA en cas de divorce, de rupture de PACS, de chômage longue durée, c’est-à-dire au-delà d’une année ou en cas de mobilité professionnelle au-delà de 70 km. Idem, il ne faudra pas effectuer un reversement de TVA en cas d’invalidité ou de décès de l’acquéreur ou d’un descendant direct du foyer fiscal.

Par Céline Coletto

Puis-je vendre mon appartement avant 5 ans ? Pourquoi pas louer plutôt que revendre ?

Et pourquoi ne pas mettre en location votre appartement neuf acheté en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, plutôt que de le revendre ? Changement de vie inopiné, mobilité professionnelle, plutôt que vendre sa maison neuve ou revendre son logement neuf, si l’opération n’est pas rentable financièrement, il est alors possible de penser à la mise en location. Un logement neuf aura de nombreux atouts sur le marché locatif : logement aux dernières normes techniques, acoustiques, thermiques…, factures énergétiques réduites, confort du bien immobilier. Si vous avez opté au départ pour un quartier dynamique, à proximité des transports, les loyers d’un logement neuf pourront couvrir tout ou partie du coût du crédit immobilier, en attendant la période propice pour la revente.

Lire aussi - Revente investissement locatif : mode d'emploi

Tags Immobilier neuf, revente, revente investissement locatif, revente appartement neuf

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